杭州降39%、广州降32%、上海降31%！不是房子卖光，是房东不卖了

一个让人意外的现象正在几个大城市发生：中介橱窗上的房源贴纸明显少了一截。杭州少了将近四成，广州三成出头，上海也差不多三成，北京少了二十七个点，成都少了二十六个点。 乍一看像是房子都卖掉了，可翻一翻成交数据就会发现，根本不是那回事——是房东自己把房子从中介那儿撤了下来。这就是业内常说的＂挂牌量＂，指的是正在挂着等卖的房子有多少套。 它跟＂成交量＂是两条线。易居研究院的口径显示，北京、上海、广州、深圳这些重点城市加在一起，比历史峰值一共少掉了约二十八万套。数字不小。但同一时间，二手房的生意并没冷下去。今年9月的头二十天，二十个重点城市的二手房成交套数同比多了13.1%。 一头是挂的少，一头是成的多，拼在一起就是一句话：想卖房的那群人，愿意等了。愿意等的底气也不难理解。首付早几年就掏完了，月供数额基本是锁死的，这两年利率还一路往下调。扛着不卖，日子照过。 再加上有些家庭把房子留给孩子结婚、或者索性挂出去出租，撤牌的决定做起来并不难。把目光拉到价格上，分化就更明显了。 国家统计局最近一期七十城数据里，上海新房环比涨了0.4%，深圳涨0.2%，北京小跌0.2%，三线城市还在跌0.2%。嘴上都叫＂房价＂，可一线和三线早就不是一个故事了。 同比看也是这样。一线新房只跌了不到一个百分点，二三线分别跌了2.7%和4.1%；二手房这边一线跌2.7%，二三线跌到4.9%和5.6%。放在五六年前，这几条线基本是一起涨、一起歇的，现在差距已经拉到四五个身位。全国的大盘子依然在往下走，这点不用回避。 百城二手住宅均价一万二千五百多元一平，环比小跌0.45%，同比跌7.08%。换算到普通家庭能听懂的话——一套一百平的房子，一年价格缩水七万多，这就是中老年人最在意的那笔账。但光看跌不够。真正变天的地方，是谁在卖房这件事上。今年前八个月，全国二手房网签面积已经连续多月压过新房。 中指研究院的数字里，三十个重点城市里，二手住宅成交占比到了68%。七成的买卖，都是经手过的房子。过去市场的主角是开发商，一张价目表管着几千套房，涨跌都由公司拍板。现在换成了几百万个房东，一人一个主意。 有人盯着当年买入价不肯松口，有人跟着邻居成交价微调，有人干脆挂了半年又摘回来。定价这件事，从一家公司说了算，变成了千家万户各算各的。 这就带出了一个很关键的转折：房子到底是资产，还是消费品？过去二十来年，大家心里都是前者。母鸡本身在升值，有没有下蛋无所谓。 可当母鸡不涨价了，蛋的多少反而成了唯一还能摆上桌的指标。说到蛋，就得提租金回报率。中指研究院统计的五十个城市，平均租金房价比到了2.28%。一线1.67%、二线2.37%、三四线2.17%。这个数字单看没感觉，拿去跟别的对一下才有味道。目前十年期国债的收益率在1.68%附近，国有大行三年期定存只有1.25%。 租房的回报居然压过了国债和定存，这个排列在过去很多年都没出现过。换句话说，部分城市的房子，开始像一只能生蛋的鸡那样被重新打量。当然，真算账得扣掉空置期、物业费、维修折旧。扣完之后一线城市真实回报并不漂亮，1.67%还得往下减一截。 真正划得过来的是另一类——核心区的老破小，易居研究院测算的平均租售比到了2.67%，成都甚至能到3.80%。差别不在租金高低，差在房价本身便宜。 还有件事值得一提：个人房贷的最长期限，从三十年拉到了四十年。中信证券的测算里，拉长之后月供数额已经低于市场租金。 但年限一长，总利息也会往上翻一大截，不能光看每月轻松，要把一笔总账算完。至于市场什么时候算是真正企稳，各家机构的看法并不统一。 中信证券最近判断，预计2027年春节前后，房价会在＂较为广阔的范围内＂止跌回升。中金的说法是一线和强二线会先走出来。 摩根士丹利则认为这轮调整已经进入第六年，接近尾声，但全面企稳仍需时日。高盛相对保守，觉得上海、深圳核心区在去年底已经见底，全国要等到2027年年中前后才可能全面触底。 瑞银的时间点还要更靠后。几家口径散归散，有一点是共识：没有一家预言全国普涨，也没有一家说一线还会大跌。 今年前八个月，全国房地产开发投资同比降了19.9%，到位资金降了21.0%，商品房销售面积降了12.1%。新建这一端的收缩是真实压力，这也是绕不开的背景。 那么普通家庭手里这套房，到底算哪一层？有三个最直白的问法。第一问，所在城市库存要卖几个月才能消化完。 按5月末口径，一线13.3个月，二线23.6个月，三四线32.4个月。业内常把十八个月当分水岭，三四线明显还在压力区。 第二问，这套房扣完各项开销之后的净租金回报，能不能稳稳跑过十年期国债。能，它就还是资产；跑不过，就得按消费品来看待。 第三问，房价一降，房东是撤牌还是继续挂。撤，说明他心里还把它当资产；继续挂，就是在清货了。 市场没有失灵，而是在重新学着给房子贴标签。挂牌量少了，不等